Keď mi realitný maklér napísal, že som “prekročila právomoci” len preto, že som sa ozvala ako spoludlžníčka hypotéky, v ktorej sa predával dom bez môjho vedomia, pocítila som, aké bezmocné je postavenie mnohých ľudí na realitnom trhu pri ochrane vlastných práv. V čase, keď som sa dozvedela o predaji nehnuteľnosti, na ktorú som spolupodpisovala úver, som o pripravovanej transakcii nevedela nič – žiadne podmienky, žiadny kupujúci. A napriek tomu som bola obvinená, že komplikujem veci. Nie ako právnik, ale ako matka troch detí, ako človek, ktorý sa roky staral o túto nehnuteľnosť, financoval ju, a je naďalej zodpovedný za jej záväzky.
Ako odborníčka s 23-ročnou praxou v realitách, ktoré ma naučili vnímať zákutia aj riziká tohto odvetvia, som sa stretla s mnohým. Ale až teraz som pocítila, čo znamená byť “tichým spoludlžníkom” – osobou, ktorá je právne aj finančne zaviazaná, ale bez informácií, bez rozhodovacej právomoci, bez rešpektu. Tento článok preto píšem nielen ako odborník, ale najmä ako človek, ktorý sa rozhodol, že už nebude mlčať.
❗ Problém: Transparentnosť ako ohrozený druh
Na slovenskom realitnom trhu sú najznámejšie platformy s realitami Nehnuteľnosti.sk a TopReality.sk, ale aj ďalšie. Prečo si myslíte, že ani jedna z nich nemá možnosť komentovania pod inzerátmi? 🤔 Klienti vidia iba inzerciu, ale nevidia, odkedy tam je, nevidia jej históriu, vývoj ceny, často ani právne pozadie. Ak by sa na platformách mohli komentovať prístupy realitných maklérov či právny stav nehnuteľnosti, mnohé nepríjemnosti by sa dali odhaliť skôr.
Mnoho realitných kancelárií pracuje profesionálne. Ale tie, ktoré nie, vedia veľmi dobre, že rýchly predaj a neinformovaný klient je najjednoduchšia cesta k provízii. A tak sa stretávame s výzvami ako:
🔸 Nedostatočné informovanie kupujúcich
🔸 Ignorovanie konfliktu záujmov
🔸 Tlak na podpis zmlúv bez riadneho overenia
🛡️ Riešenie: 5-bodový bezpečnostný audit nehnuteľnosti
Ako odborník som vytvorila vlastnú metódu, ktorú som nazvala 5-bodový bezpečnostný audit nehnuteľnosti. Obsahuje:
- Overenie právneho stavu – list vlastníctva a zápisy na katastri
- Zistenie finančného zaťaženia – hypotéky, záložné práva, exekúcie
- História vlastníctva – zmeny, prevody, darovania, spory
- Analýza komunikácie medzi stranami – úroveň informovanosti
- Riziko zneužitia – tichí spoludlžníci, obchádzanie zákona, nátlak
A ak sa Vám niekto snaží naznačiť, že žiadosť o overenie právnych skutočností je komplikovaná alebo zbytočná, spomeňte si na túto vetu: Neexistuje jediný človek na svete, ktorý by mohol povedať o matke s tromi deťmi, že prekročila právomoci pri ochrane ich budúcnosti.
💬 Porovnanie komunikácie: Fakty verzus reakcia realitnej kancelárie
„Dobrý deň, dovoľujem si Vás týmto slušne, ale dôrazne upozorniť, že nehnuteľnosť, ktorú aktuálne evidujete ako predmet Vášho realitného portfólia, je súčasťou prebiehajúceho právneho sporu, kde z titulu spoludlžníčky hypotekárneho úveru a osoby s preukázateľnou finančnou participáciou zásadne nesúhlasím s jej predajom…“
V reakcii na môj dôsledný a vecný e-mail, ktorý obsahoval aj dokumentáciu a preukázateľné skutočnosti o mojom postavení, som od realitnej kancelárie dostala túto odpoveď:
„Pozdravujem pani Adamková, … ste všetkým zúčastneným výrazne skomplikovali situáciu – a to zrejme nad rámec Vašich právomocí.“
Táto veta odhalila viac než len názor. Obsahovala náznak viny, spochybnenie mojej kompetencie a zároveň zľahčovanie celej situácie. Vyjadrenie “zrejme nad rámec Vašich právomocí” je nepresné a v danej situácii nepravdivé – spoludlžník má zákonom priznané práva vyjadriť sa k transakcii, ktorá sa ho bezprostredne dotýka.
🔍 Viacvrstvová analýza odpovede realitného makléra
Právna rovina: Ako spoludlžníčka hypotekárneho úveru mám podľa Občianskeho zákonníka (§ 511 a nasl.) nielen záväzok, ale aj právo byť informovaná o všetkých krokoch, ktoré sa týkajú predmetu zabezpečeného úveru. Moje postavenie nie je symbolické – je aktívne. Rovnako mám podľa zákona č. 40/1964 Zb. právo domáhať sa ochrany svojho spoluvlastníckeho alebo zmluvného postavenia, čo som aj urobila prostredníctvom riadnych právnych krokov.
Profesionálna rovina: Reakcia realitného makléra odhaľuje slabú znalosť právneho postavenia klientov a zároveň ukazuje, že maklér buď neoveril všetky fakty, alebo ich úmyselne ignoroval. Maklérska činnosť však predpokladá nielen obchodnú zručnosť, ale aj právnu zdatnosť a schopnosť rešpektovať konflikty záujmov. V opačnom prípade je ohrozený nielen klient, ale aj samotný trh.
Ľudská rovina: V čase, keď som bojovala o prežitie seba a svojich detí, ma podobné reakcie opakovane zneisťovali a zraňovali. Rešpekt k tomu, čo si prechádzajú ženy po rozvode, obzvlášť ak sú zaviazané k úverom a nesú samy všetky dôsledky rozhodnutí bývalého partnera, je základom ľudskej profesionality. Tú som však v tomto e-maile necítila.
Obchodná rovina: Ak realitná kancelária neinformuje kupujúcich o všetkých relevantných skutočnostiach, vrátane prebiehajúcich súdnych konaní, poznámok na liste vlastníctva či záložných zmlúv, vystavuje tým kupujúcich reálnemu riziku. V prípade súdneho sporu alebo zamietnutia vkladu môžu utrpieť nielen reputáciu, ale aj finančnú stratu. Pritom z komunikácie bolo jasné, že ako spoludlžníčka a osoba s priamym záujmom o ochranu nehnuteľnosti som mala zákonné aj vecné právo konať.
Záver makléra:
“Rád si vypočujem Váš názor a verím, že sa v celej veci posunieme ďalej a budeme sa môcť venovať produktívnym veciam s konštruktívnym priebehom.”
Na prvý pohľad neutrálne znejúca formulácia v sebe nesie viac vrstiev – náznak, že doterajší postup bol neproduktívny, prípadne škodlivý, a že až rozhovor s maklérom môže viesť k “konštruktívnemu priebehu”. To je opäť zľahčovanie situácie, v ktorej som ako spoludlžníčka reagovala spôsobom, ktorý zákon priamo umožňuje. Realitná kancelária namiesto uznania zákonného postavenia hovorí o “produktivite” len vtedy, keď sa nevyskytnú otázky či výhrady. A to nie je obchod – to je manipulácia ticha.
Žiadna matka s tromi deťmi, ktorá nesie bremeno zodpovednosti, nekomplikuje veci – snaží sa ich ochrániť.
Otázka znie: Kedy sa ochrana vlastných práv stala problémom?
⚖️ Čo môžete urobiť, ak sa bývalý partner pokúša predať nehnuteľnosť
Ak bývalý partner predáva nehnuteľnosť a nemá voči Vám vyrovnané záväzky – či už z vyživovacej povinnosti, bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) alebo iného právneho titulu – môžete podať námietku alebo právny návrh, ktorým dočasne zabránite predaju. Ide o preventívny krok, ktorým môžete ochrániť nielen seba, ale aj budúcich kupujúcich pred právnymi komplikáciami. Súdne konanie alebo poznámka na liste vlastníctva sú legálne nástroje, ktoré nemožno ignorovať.
✅ Záver s výzvou
Ak sa ocitnete v podobnej situácii ako ja, existujú konkrétne inštitúcie, na ktoré sa môžete obrátiť:
🏛️ Slovenská obchodná inšpekcia (SOI) – podajte podnet elektronicky cez web.
🏢 Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) – sťažnosti na porušenie etického kódexu.
🕊️ Mediačné centrum – riešenie sporov mimosúdnou cestou.
📞 Občianske združenia na ochranu spotrebiteľov – bezplatné právne poradenstvo.
🟨 Pamätajte, že ochrana vlastných práv nie je komplikácia – je to vaše základné právo.
Nebojte sa pýtať, overiť si informácie a v prípade potreby vyhľadať odbornú pomoc. Za každou nehnuteľnosťou je príbeh a ten váš si zaslúži byť vypočutý.
Ak potrebujete konzultáciu k vášmu prípadu, môžete ma kontaktovať na www.apriorityfinance.sk. Konzultácie sú bezplatné až do momentu, kým komplexne nespoznám vašu situáciu a nezhodneme sa na ďalšom postupe.
Pridaj komentár